경매가 처음이라면? - 나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다

 

1단계 : 물건 선정

마음에 드는 물건 = 수익을 내는 물건

 

경매 물건을 확인하려면 대법원 법원 경매 사이트

경매정보업체에서도 볼 수 있다. 더 깔끔하게 정리. 하지만 수수료 내야 한다.

 

2단계 권리 분석1

어떤 함정이 도사리고 있는가?

 

경매로 넘어온 부동산에는 등기사항전부증명서에 근저당권, 가압류, 압류 등 각종 권리가 등재되어있어 매매도 임대도 어렵다.

 

각종 권리가 등기된 부동산이 경매로 처분되고 낙찰자가 대금납부를 하게 되면, 그 대금으로 채권자들은 변제 받게 되고 (채권자들 변제 순위대로) 해당 부동산의 등기사항전부증명상의 권리는 소멸된다.

 

경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되지만 간혹 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야되는 권리도 있다. 

 

반드시 권리 분석 공부를 해야한다.

 

2단계 권리 분석2

부자가 되는 공부의 시작은 부자가 되는 용어를 배우는 것부터!

 

어려운 용어에 포기하지말라

처음부터 전반적인 공부를 하고 실전에 나가는 게 도움이 된다.

“부동산 경매 어렵지 않아요” // “나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다3” // “독학 경매1,2” 순으로 공부

 

3단계 : 물건분석1

건물 상태, 임대가능 여부, 매매 시세, 주변 호재 등 따져봐야 할 것들은 무궁무진해

 

권리분석과 달리 물건분석 공부엔 정해진 양이 없다.

 

3단계 : 물건분석2

다양한 지역, 다양한 부동산으로 눈을 키워라

1) 다양한 지역의 다양한 부동산을 본다. 2) 경제 기사나 부동산 기사를 매일 관심 있게 본다.

 

3단계 : 물건분석3

교통 호재 산업단지 신설 무조건 맹신 마라

 

사업에 관한 이슈가 있더라도 실제 진행되지 않거나 사업이 지연되는 경우도 많다. 개통 되기 6개월 ~ 1년 전부터가 좋은 시기다

 

도로나 전철 사업으로 인해 실제적으로 이용자의 편리성이 증대 되는지에 대한 여부도 확인해라

 

가장 안전한 투자 방법은 개통 직후 이용자의 편리성이 입증된 시점

 

4단계 : 현장조사1

권리분석 척척 하는 사람도 ‘임장’에는 쩔쩔 매는 이유

 

처음 임장엔 많은 시간이 소요된다.

빨리 익숙해 지기 위해 결과에 집착하기 보단 경험을 쌓는 데에 집중해라

부동산 투자를 위해 직장을 그만두지는 말라

 

4단계 : 현장조사2

임장이 수월해지는 3가지 원칙

1. 마음에 드는 물건이 있다면 반드시 경매법원이 감정평가를 위해 작성한 감정평가를 꼭 확인해 둔다.
2. 최대한 그 물건에 대해 인터넷으로 조사한다. 해당 위치에 부동산이 매물로 나온게 있는지, 다른 호수가 부동산의 매물로 나와있는지
3. 미리 전자 지도를 통해 주변 지역 등을 꼼꼼히 살핀다

 

5단계 : 입찰 준비

입찰보증금과 입찰표 준비, 실수하지 말자.

 

입찰표 쓰는 방법에 대해선 ‘부자파로스’ 카페에 무료 동영상으로 올려놨다.

잘 작성했는지 의문이 난다면 당일 경매법원에서 사무관 등에 물어서 확인 받아라

 

6단계 : 입찰

 

매각 기일 당일에 경매법원의 법원으로 가야 한다.

입찰표는 해당 경매법원의 법정에서 받아서 작성하면 되지만 보증금은 미리 준비해둬라

 

7단계 : 낙찰

 

‘최고가 매수신고인’ 이 된후 적절한 절차만 있따면 매각허가가 결정된다.

사건별로 입찰한 사람들을 법정앞에 모이게 한다. -> 입찰한 사람들의 가격을 불러준다 -> 최고가 매수 신고인은 누구라고 말해주고 그 사람을 부른다 -> 그곳에 가서 신분증을 보이고 도장을 찍으면 입찰보증금 영수증을 준다 -> 낙찰자는 그 종이를 받고 법원으로 나오면 된다.

 

8단계 : 한 달 이내로 대금 납부, 경락잔금대출 활용하기

 

대금 납부 기한은 일반적으로 낙찰을 받고 한 달 이내.기한까지 납부 못하면 보증금 돌려받지 못한다. 재경매 이뤄져도 재경매 3일전까지는 납부 가능. (단 이자 포함)

 

경락잔금대출은 일반매매에서 받는 대출보다 더 많은 비율을 받을 수 있다. 시기에 따라 받을 수있는 비율과 이자율이 다르다.

 

9단계 : 소유권 이전등기

등기 촉탁은? 등기권리증은?

 

잔금을 납부하면서 동시에 소유권이전등기.

경매로 소멸되는 권리들을 말소시키는 작업을 하면서 함께 하는데, 이를 ‘등기촉탁’이라고 한다.

 

10단계 : 명도1

인도받는 절차는 있어도 정해진 방법은 없다.

 

점유자와 어떻게 협상해나가느냐에 따라 시간이 오래걸릴 수도 있다. 인도받는 절차는 있어도 정해진 방법은 없다. 경매투자에 있어서 가장 어려운 부분

10단계 : 명도2

이사비용, 어떻게 하는 게 좋을까?

 

인도받기 어려우면 인도 집행이라는 강제 집행이 있지만 짐에 따라 집행 비용이 많이 나가는 경우도 있다. 그래서 차라리 이사비로 달라는 사람도 있다.

서로 얼굴을 붉히지 않고 원만히 해결하는 게 가장 좋은 방법.

11단계 : 매매 및 임대

부동산 거래 시 알아둬야 할 상식들

 

부동산 거래의 상식적인 사항들에 대해서도 틈틈이 알아둬라.

결론

경매에 대해서 공부를 해야겠다 해야겠다 생각을 하다가 읽었던 책이다. 책의 분량에 비해서 알멩이(?)라고 할만한 내용은 많지 않았다. 요즘 읽은 책에 대한 요약본을 정리하다보니 분량채우기로 사례를 들어가며 이야기를 풀어가는 경우가 많았다. 이 책 또한 마찬가지인 듯하다. 그렇지만 저자가 초보시절 경험하였던 일들을 알려주며 초보들에게 실전을 알려주는 게 크게 도움이 될 것 같다는 생각이 들었다.

 

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나는 경매로 당당하게 사는 법을 배웠다 - YES24